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美國華人規劃退休生活 律師稱以房養老要注意這些

2020年02月17日 10:30   來源:中國僑網   參與互動參與互動
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  中國僑網2月17日電 據美國《世界日報》報道,美國華人王先生今年62歲,在現在的公司任職30年,他規劃65歲時退休。他最近一直在看房子,希望能找到一處中意的,買下來出租,未來退休后,在社安金之外,還有房租收入,可以讓退休生活無虞,并彌補401(k)和退休賬戶(IRA)等延稅賬戶的繳稅損失。

  但是,以房養老,是一個好的策略嗎?

  律師黃啟源指出,華人在各種投資項目中,最喜歡買房,自住之外,重要原因是房地產市場永遠有需求;雖可能因大環境變化而有波動,但長期來看、房地產市場是持續上漲的。因此,買房投資是很多人優先考慮的選項。

  房屋交易只要合乎規定,法律過程并不復雜。重點是落實查核找到好房客。

  黃啟源說,找房客,最好是依規定請擬租屋者填寫申請書,申請書上應載明承租人的姓名、地址、職業、工作公司的名稱、地址、主管姓名及電話、年收入、社安號碼等。另外,應該收下擬租屋者的駕照影印本、報稅單及銀行存款證明。

  他建議,房東是要把擬租屋者的信用報告調出來,詳細了解這個人。如果不懂如何獲取或讀信用報告,應該請專家幫忙,從信用報告了解這個人的信用、工作以及生活狀況等。

  有些房東看到擬租屋者外表光鮮亮麗,沒有查核就把房子租給對方,結果為自己惹了麻煩。黃啟源舉例,有個房東租屋給一對夫妻,聽他們說是經營報關行,也有自己的餐館,房東心想找到交租穩定的房客。誰知道,當地警察局傳房東問話,才知道這對夫妻從事非法按摩業。房東請律師處理,才讓自己和這個案件脫離關系。

  至于尋求投資標的物上,黃啟源舉了個例子。蔡先生想投資房地產,在紐約市皇后區看了幾棟房子,回報率在2%至4%之間。有地產經紀介紹他,在紐約上州有一棟小木屋,價格不高,可以出租。

  蔡先生看屋后發現,那棟房子雖然舊,但是整修后分成四個房間,可以分租,每間每個月可以收租800(美元,下同)元,四個單位共3200元。當地地稅一年2100元,房屋保險費800元,預估房屋支出一年大約3000元;水電雜費大約400元,每年凈收入35000元,預估回收率不錯。但是蔡先生認為這棟屋子“錢”景大好,便買下來依計劃裝修出租。

  黃啟源說,房地產投資,地點是重要考慮,地價高的地區回報率不一定高,那不妨降低目標,找個價格不高的社區,若是租金回報率高,可考慮投資。

  另外,每個地區對房屋的使用限制不一樣,要看政府規定是否可以分租。如果是土地使用不那么緊張的郊區,按房間出租的使用方法常常被地方政府接受,房屋收入便可望增加很多。

  買公寓要注意租金法律

  黃啟源律師再舉個例子。陳先生接到地產經紀的通知說,在紐約曼哈頓有一棟三層樓宇,開價還不錯,租金回報率是6%。樓宇是1950年代興建的,狀況還可以,總共有12個單位,其中2個單位是租金管制公寓,其他10個公寓的租金沒有管制。

  公寓的平均租金是每個月4000元,租金管制的2個單位,一個月租金平均175元。屋主告訴陳先生,租金管制公寓租約沒有期限,房客可以一直住到老死,他的兒女還可以繼承。同時,法律保護房客,漲租很難。

  陳先生本想把樓宇買過來,改成共有公寓后賣出去,只要幾年,獲利應該不錯。但是那兩個租金管制公寓會是負擔。

  黃啟源分析, 紐約州有兩種保護房客的法律,一種是租金管制法,一種叫做租金穩定法。租金管制法的公寓,房客可以住一輩子,子孫可以繼承,但整棟樓的價值便可能大大受影。為了保護樓宇價值,房東通常會想辦法請這些房客搬遷,但不一定有用。

  至于租金穩定法,第一次出租的時候,房東可以向房客收取市價的房租,但是以后每年的租金漲幅,便要遵照租金穩定理事會的決定。一般,一年租約可以漲1%,兩年租約可以漲2%。美國40年來的平均通貨膨脹率是2.9%。但這種房租的增長率,遠不及通貨膨脹率。

  黃啟源建議,租金管制法或租金穩定法,都會影響樓宇的價值,沒有經驗的地產投資人應該盡量避免購買這些樓宇。

  要找好的投資物件,以及好的房客。

【責任編輯:陸春艷】
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